CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ DI SẢN THỪA KẾ. ĐẤT THỪA KẾ CÓ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG LUÔN HAY KHÔNG?
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế được hiểu như thế nào? Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Di sản thừa kế là tài sản của người chết để lại cho những người thừa kế còn sống. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế được hiểu là trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất mà người chết để lại cho những người sống theo di chúc hoặc theo pháp luật. 2. Đất thừa kế có chuyển nhượng luôn được không? 2.1 Người thừa kế là người Việt Nam Căn cứ vào Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định: “ Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.” Như vậy, người được thừa kế có quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất khi người để tại đất thừa kế có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất (hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ việc được hưởng thừa kế từ cha mẹ thì tất cả các đồng thừa kế di sản của cha mẹ thuộc hàng thừa kế thứ nhất (tất cả các người con hoặc một người đại diện theo ủy quyền của những người khác) chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là những người con đã phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và thỏa thuận thống nhất việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất và nộp hồ sơ lên Phòng tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện để cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của năm người con hoặc một người đứng ra đại diện). 2.2 Người thừa kế là người nước ngoài Căn cứ vào khoản 3,4 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: “Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam .... 3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây: a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho; c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. 4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính. Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này....” Như vậy, chỉ khi tất cả các những người thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam khi nhận thừa kế sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất được thừa kế. Tuy nhiên, trước khi chuyển nhượng người thừa kế sẽ phải làm thủ tục khai nhận di sản để xác minh mình là người thừa kế hợp pháp. Liên hệ với chúng tôi qua các kênh thông tin: CÔNG TY TNHH TƯ VẤN S&D LAWS Trụ sở chính: Số 31, ngõ 389 Trương Định, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội Website: sd-laws.com Email: congtytnhhsdl@gmail.com Hotline: 0903236618
Chi Tiết