Nguyễn Hoàng Sơn
2023-06-19
HUY ĐỘNG VỐN ĐỐI VỚI DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠIHuy động vốn ngày nay không còn là một khái niệm mới, được hiểu là quá trình tìm kiếm, khai thác vốn từ nhiều nguồn khác nhau để đưa vốn vào thực hiện quá trình kinh doanh, sản xuất.Pháp luật hiện hành cũng đã có quy định cụ thể về các hình thức huy động vốn được chấp nhận đối với Dự án bất động sản về nhà ở thương mại để chủ đầu tư lựa chọn thực hiện.Theo đó, căn cứ Điều 68, 69 Luật Nhà ở 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có 3 cách thức để huy động vốn đối với dự án nhà ở thương mại:Hình thức 1: Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.Hình thức 2: Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.Hình thức 3: Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam hoặc phát hành trái phiếu1. Về hình thức 1: Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.- Điều kiện:Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được ký kết hợp đồng khi đáp ứng đủ những điều kiện tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể như sau: i. Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; ii. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; iii. Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; iv. Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án v. Các Bên chỉ được phân chia lợi nhuận:° Bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng;° Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở- Thủ tục xin cấp phép của Sở Xây dựng quy định (i): Hồ sơ gửi Sở Xây dựng đề nghị thông báo đủ Điều kiện được huy động vốn theo hình thức 1 được quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 19/2016/TT-BTC bao gồm các giấy tờ sau đây:+ Văn bản đề nghị thông báo đủ Điều kiện huy động vốn;+ Bản sao có chứng thực quyết định chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt kèm theo hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở;+ Văn bản xác nhận của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai về việc đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt;+ Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao mốc giới của dự án theo tiến độ dự án được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ+ Hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư;+ Hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do+ Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư2. Hình thức 2: Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.Chủ đầu tư huy động vốn theo hình thức này phải đảm bảo điều kiện về tiến độ dự án, chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền và phải được bảo lãnh theo quy định tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014- Điều kiện về tiến độ dự ánChủ đầu tư huy động vốn phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014:“Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự ánTrường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”- Điều kiện về chấp thuận của cơ quan có thẩm quyềnChủ đầu tư xin chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền thông qua thủ tục sau:Hồ sơ bao gồm:+ Tài liệu được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014+ Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua: chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ+ Hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư+ Hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.+ Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.+ Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này;+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.- Điều kiện về bảo lãnh:Điều kiện này được quy định chi tiết tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:“Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định của pháp luật. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.3. Hình thức 3: Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt NamTrong trường hợp này việc huy động vốn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại điểm a, b Khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014:“a) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;b) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này;”Hồ sơ, quy trình vay vốn tại các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính sẽ do chủ đầu tư dự án và tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính thoả thuận, quy định cụ thể.Như vậy, trường hợp Chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 thì không được pháp luật công nhận, Chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn. *Cơ sở pháp lý:Căn cứ Điều 68, 69, 147, 148 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở được Chính phủ Việt Nam thông qua ngày 20/10/2015Điều 9 Thông tư 99/2016/TT-BXD sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 07/2021/TT-BXDĐiều 55, 56 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014
Chi Tiết